雨漏りの応急処置、マンション・ビルのオーナーが最初にやることと残す記録

天井から水が落ちている。バケツを置くだけで足りるのか、屋上に上って塞いだほうがいいのか。自分で動いて、かえって悪くしたらどうしよう。業者には何と伝えればいいのか。雨漏りに気づいた直後は、こうした不安が一度に浮かぶのではないでしょうか。

この記事は、雨漏りをその場で無理に直す方法をお伝えするものではありません。一番大切なのは、被害をそれ以上広げず、後々の本格的な修理や保険の請求で困らないための「初動」を正しく取ることです。

そこでこの記事では、最初にやること（賃貸なら電話口でお願いすること）と、片付ける前に必ず残しておくべき記録を整理しました。

あわせて、自分で避けるべき危険な処置と、業者への伝え方もお伝えします。

なお、詳細な原因調査の手法や修理費用については、別の記事で詳しくお伝えします。

雨漏りの連絡が来たら、まず何をする？

連絡を受けた直後にやるべきことは、「水を受けること」「電気の危険を避けること」、そして「片付ける前に撮影すること」の3つに尽きます。賃貸の場合で現場にすぐ行けないときは、電話口でこの3つを入居者様にお願いしてください。

水が落ちている真下にバケツを置き、床を養生する

水がポタポタと落ちている真下にバケツを置き、水滴の飛び散りを防ぐために床へブルーシートや古タオルを広めに敷きます。まずはこれだけで構いません。

もし水が落ちている場所の近くに家具や家電製品があるなら、濡れない安全な場所へ動かせるものだけでも移動してもらいます。

業者が現場に駆けつけるまでの間も、このバケツと床の養生はそのまま続けてもらいます。水が溢れて二次被害が出ないよう、バケツの水が溜まっていないか時々気にかけてもらうよう一言添えておくと安心です。

照明やコンセントの近くなら、触らずにブレーカーを確かめる

もし水が落ちている場所が、天井の照明器具や壁のコンセント、分電盤、家電のすぐ近くなら、バケツを置く作業よりも先に電気の安全確認を優先します。

雨漏りで電線や照明器具の内部に水が回り込むと、決められた電気の回路から外へ電気が漏れ出す「漏電」が起こります。

漏電している所に触れると、感電するおそれがあります。建物に電気が流れて、漏電火災につながることもあります。

漏電が疑われるときは放置せず、専門家による早急な点検が必要です。危ないと感じたら、素手で触らず、まずはブレーカーを落として安全を確保してください。

入居者の部屋なら、この2つと撮影を入居者にお願いする

雨漏りが発生した現場が入居者様の専有部である場合、オーナー様ご自身はその場に駆けつけられないことのほうが多いはずです。まずは電話口で、次の3点を入居者様へ丁寧にお願いしてみてください。

あわせて、入居者様自身の大切な家財や家電に水がかかっていないかも確認してもらってください。これも後々の記録として欠かせない要素になります。

もしオーナー様が近くにいて現地へ向かえる状況であれば、ご自身の目でも状況を直接確かめておくのが確実です。

賃貸物件で修繕が必要なトラブルが起きたとき、入居者様には、貸主や管理会社へ速やかに知らせる義務があります（民法615条）。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（国土交通省）

入居者様からの連絡は当然の権利であると同時に義務でもありますので、お互いに落ち着いて初動の協力をお願いすることが、建物の被害を食い止める第一歩になります。

急いで現場を見てほしいときは、入居者様にバケツと撮影をお願いしている合間に、並行して施工業者へ連絡を入れてしまって構いません。

私たちタムラ塗装でも、緊急のご相談を受け付けています。

水を受けて、電気の危険も避けられたら、次は濡れた床や家具を拭いて片付けたくなるところです（賃貸なら入居者様も同じです）。ただ、拭き取るのは少し待ってください。その前に残しておきたい記録があります。

雨漏りで濡れた床や家具を片付ける前に、何を記録しておけばいい？

水気を拭き取ってしまうと、後から修理の計画を立てたり保険の申請をしたりする際に、どこがどれだけ濡れていたのかが分からなくなってしまいます。

濡れている状態のまま、まずは必要な記録を押さえておくことが大切です。

写真・動画・日時・天気・濡れた範囲を残す

片付けや応急処置に手を付ける前の段階で、スマートフォンを使って以下の項目をしっかり記録に残します（賃貸なら入居者様にお願いします）。

写真は、角度や距離を変えて何枚も撮っておくと、どこがどれだけ傷んだのかが後から見ても分かります。特別なカメラは要らず、スマートフォンで十分です。

保険の申請に何が要るかは、保険の種類によって違います。一棟や賃貸物件にかけている保険の場合は、ご加入の保険会社や代理店に確かめてください。

記録は、原因の調査・保険の請求・入居者との話し合いに使える

「記録を取る」というと事務的な手続きのように思えるかもしれませんが、現場で修理に携わる私たちの立場から見れば、これは後々の修理や保険（賃貸なら入居者様との話し合いも）を左右する「もうひとつの重要な応急処置」です。

残した記録には、主に3つの使い道があります。

原因の調査：業者が雨漏りの根本的な原因を突き止めるための、極めて貴重な手がかりになります。

ビルの雨漏りは「天井に染みが出ている真上」に水の入り口があるとは限りません。水は構造材や断熱材、配管まわりを伝って数メートル先で出口として現れることがあり、染みが出ている場所と実際の浸入口が一致しないことはよくあります。

「どんな強さの雨で、風がどの方向から吹いていたときに漏れ出したのか」の記録があれば、職人が疑わしい浸入口を絞り込む大きな助けになります。

保険の請求：自然災害による雨漏りなどで火災保険や個人賠償責任保険を請求する際、被害状況を客観的に証明する証拠資料としてそのまま提出できます。

修理の見積書や領収書と一緒に、雨漏りしたときの写真も捨てずに残しておいてください。

入居者との話し合い（賃貸の場合）：何がいつ起きて、どのような対応を取ったのかを、後からお互いに確認できます。

いつ何が起きたのかがあいまいだと、あとで入居者様との話がこじれやすくなります。「いつから、どのくらいの水が漏れていたのか」の記録があれば、事実をもとに話を進められます。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（国土交通省）

ブルーシートや防水テープで、自分で塞いでもいい？

結論から率直にお伝えすると、オーナー様ご自身や入居者様が自分で隙間を塞ぎにいくのは避け、建物の構造を把握できる専門業者に任せることをおすすめします。

高所作業は転落などの危険を伴いますし、何より、原因の入り口がわからないまま適当に塞いでしまうと、後から雨漏りの原因を特定する手がかりを消してしまうことになるからです。

屋上や屋根に上って塞ぐのは、危ないうえに原因が見えにくくなる

雨の最中や雨上がりの屋上や屋根は滑りやすく、職人でも転落の危険がある場所です。高齢の方の脚立・はしごの事故では、9割以上が転落でした。

出典：思わぬ大けがに！高齢者の脚立・はしごからの転落（国民生活センター）

不用意に体重をかけると、屋根材を踏み割ってしまうこともあります。危険な高所に、オーナー様が無理をして上る必要はありません。

さらに実務上の問題として、「水の入り口がわからないまま表面だけを覆ってしまうこと」が挙げられます。

室内で水が滴っている場所の真上をブルーシートで覆ったとしても、実際の水の入り口がそこから離れた外壁のひび割れや笠木の隙間であれば、雨漏りは止まりません。

天井や壁を開けて塞ぐと、原因を調べる手がかりが消える

天井や壁が水を含んでぶよぶよになっているのを見ると、中の様子を確かめたくて触ったり、カッターで穴を開けたりしたくなるかもしれません。しかし、むやみに内部をいじるのは禁物です。

内部に施工されている防水層や断熱材、木部の構造材を傷つけてしまうと、その後の本格的な原因調査や復旧工事に余計な手間と費用がかかることになります。

室内側から防水テープやコーキング材で水の出口を塞ぐのも避けたほうが賢明です。原因を特定しないまま部分補修を進めると、原因箇所が隠れて再発しやすくなり、その後の原因調査や修繕にも影響が出ることがあります。

賃貸の場合は、入居者様が気を利かせて自分でテープを貼ったり塞いだりしてしまうこともあります。

入居者様に対しても「天井や壁は穴を開けたりテープで塞いだりせず、そのままにしておいてほしい」と伝えておくことが大切です。

入居者様が断りなく修繕してしまうと、退去のときに揉める原因にもなります。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（国土交通省）

あえて自分で塞がないことも、建物を守り、後で困らないための大切な判断です。

塞ぐのは、急いで呼んだ業者に任せる

外壁や屋上の隙間を塞ぐ作業は、水の浸入経路を正しく見極められる専門業者に任せてください。業者へ連絡を入れる際、「雨漏りが起きているので、急ぎで見てもらいたい」と素直に伝えていただいて大丈夫です。

業者に頼むと、いつ来て、何をしてくれる？

来てもらえる時期や応急処置の内容・費用は、業者によって違います。私たちタムラ塗装では、次のように対応しています。

業者が伺うまでの間は、最初の章でお伝えしたバケツとタオルの養生を続け、濡れた場所の記録を残しておいてください。

江東区のアパートでは、最上階の入居者様から雨漏りの報告を受けたオーナー様からご相談をいただきました。屋上を調べると、防水シートの継ぎ当て部分が傷んでいて、そこから水が入っている可能性が見つかりました。

その部分に合わせた防水工事をおこない、工事のあと漏水も止まったとのことでした。オーナー様からは「担当の田村さんが何かあると逐一報告をしてくださって安心して工事を任せることができました」というお声をいただいています。

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お問い合わせフォームやLINEからは、夜間や休日でもご相談を送っていただけます。

業者と入居者には、何を伝えればいい？

業者に連絡すると決めたら、次は何を伝えるかです。業者には雨漏りの状況を、賃貸の建物なら入居者・テナント様にも、この先の流れを伝えます。

なお分譲マンションの場合は、業者を手配する前に、まず管理会社や管理組合へ連絡してください（原因が外壁や屋上などの共用部分にあると、修繕に管理組合の承認が要るためです）。

業者には「場所・症状・いつから・写真」の4点を伝える

施工業者へ雨漏りの連絡を入れる際は、次の4つのポイントを整理して伝えます。

伝えるべき情報が事前にまとまっていれば、焦っている場面でもやり取りがスムーズに進み、業者側も持参すべき道具や養生材を的確に準備できます。先ほど残した記録がそのまま活用できます。

伝える4点	渡せる記録の具体例
発生場所	濡れている部屋や天井・壁の写真（全体像と損害箇所）
症状	水が滴り落ちる様子を撮った動画、濡れた床の範囲、濡れた家財
いつ頃から	雨漏りに気づいた正確な日時、そのときの降雨状況（激しい雨、強風など）
写真	スマホで様々な角度から撮った写真、バケツ養生前後の写真

業者へ連絡する際、最初から本格的な修繕工事まで契約する必要はまったくありません。

「まずはどこから水が入っているのか、現地調査で原因を突き止めてほしい」という、調査・診断だけの依頼で十分です。

建物の現状と雨漏りの本当の理由をプロの目で確かめてから、修繕の範囲や予算の優先順位を決めたほうが、結果として工事の失敗や無駄な費用を防げます。

入居者・テナントには、状況とこの先の流れを伝える

賃貸の建物では、入居者様やテナント様に、業者を手配している現状とこれからの流れを速やかに共有します。伝えるべき内容は主に次の3点です。

「すべての段取りや工事日程が決まってから連絡しよう」と待つ必要はありません。「連絡を受けてすぐに業者へ手配をかけました。○時頃に業者が状況確認に伺う予定です」と、途中経過を一報入れておけば十分です。

ただし、原因や修繕費用の責任がどこにあるのかを、調査の前にオーナー様自身の判断で決めつけたり口走ったりすることは避けてください。

専有部からの漏水なのか外壁・屋上などの共用部からの浸入なのかは、専門業者が現地を細かく調査しなければプロでも判断がつきません。

「詳しい原因と今後の進め方は、専門業者の現地調査の結果を踏まえて対応します」とお伝えしておくのが安全です。

貸主には建物の使用に必要な修繕をおこなう法的な義務がありますが（民法606条）、事実関係が確定する前に曖昧な約束をしてしまうと後々のトラブルの火種になります。

マンションで雨漏りが起きたときの初動全体の流れや、費用を誰が負担するかの考え方は、こちらの記事で詳しく解説しています。

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応急処置のあとは、どうすればいい？

バケツを置き、記録を残し、雨養生を施したとしても、それで雨漏りの問題が解決したわけではありません。

応急処置が果たしている役割は、あくまで「建物と家財の被害を一時的に食い止め、次の本格的な手を打つための時間稼ぎ」です。

その作られた時間を使って、速やかにプロによる根本的な原因調査へ進む必要があります。

応急処置では雨漏りは止まらないので、原因を調べてもらう

バケツで水を受け止めることも、表面をシートで養生することも、雨水が建物の中に浸入してくる根本の原因そのものを直しているわけではありません。

目に見えている隙間だけを埋めてその場をしのいでも、数か月後の強い雨でまた同じ場所から、あるいは別の部屋から漏れ出してしまうという失敗につながりがちです。

原因を突き止めないまま場当たり的な部分補修を重ねると、雨水の本当の通り道が覆い隠されてしまい、結果として建物の劣化を奥深くへ進行させてしまいます。

雨漏りを根本から止めるためには、専門業者に現地を見てもらい、雨水がどこから侵入しているのかを調べてもらうことが大切です。

本格的な修理とはどういうことなのか。一例を挙げますと、私たちが施工を担当した港区にある某国大使館の屋上防水工事では、前回の工事から10年が経過し、水が入って膨らんでいた箇所が見つかりました。

表面に新しい防水材を塗る前に、そうした下地の傷んだ重要箇所を補修したうえで、防水工事をやり直しています。

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雨漏りの調査方法と費用は、次の記事で詳しくご紹介しています。

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対応が遅れると、入居者の部屋や建物全体に広がる

「応急処置で水滴が収まったから」「雨が止んで漏れてこなくなったから」と本格的な調査や修理を後回しにしてしまうと、建物の見えない内部で被害が拡大していきます。

まず、濡れる範囲が広がります。天井裏に溜まった雨水が隣の部屋や下の階へと広がれば、フローリング、天井ボード、壁紙の張り替えが必要になり、修繕の規模は一気に膨らみます。

さらに影響が大きいのが、建物そのものの寿命を縮めてしまう躯体への影響です。壁内や天井裏に湿気がこもり続けるとカビが発生し、内装材や断熱材の劣化が進みます。

さらに鉄筋コンクリート造の建物であっても、内部の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを内側から破壊する「爆裂現象」へと進行します。

早い段階で原因を見つけて直していれば数万〜数十万円程度の補修で済んだものが、放置によって構造体まで傷みが及ぶと数百万円規模に費用が膨らんでしまうこともあると、自社の解説記事でも注意を促しています。

費用の詳しい考え方は、次の記事で解説しています。

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まとめ：水を受けて記録を残したら、塞ぐのはプロに任せる

雨漏りの連絡が入った直後に大切なのは、水を受けて、片付ける前に記録を残すことです。自分で無理に塞ぐのは避け、記録を持って業者と（賃貸なら）入居者に伝えれば、後の修理や保険の手続きもスムーズに進みます。

私たちタムラ塗装では、雨漏りのご相談をお受けしており、雨漏りしているときはまず応急処置で水を止めてから本格的な修理へと進めていきます。都内であれば現地調査に伺っており、調査・お見積もりは無料です。

「まずは原因だけ確かめてほしい」という調査・診断だけのご相談も受け付けています。

防水工事は1985年から手がけており、江東区のアパートや足立区のマンションなど、入居者様がお住まいのまま工事をおこなってきました。雨漏りでお困りの際は、お気軽にご相談ください。