マンションで雨漏りが起きたら：費用負担・初動の手順・原因をまとめて解説

マンションで雨漏りが起きたとき、最初にすべきことは管理会社または管理組合への連絡です。

誰が費用を負担するかは「原因が共用部か専有部か」が確定してから決まります。

調査の前に個人で動いてしまうと、管理組合や貸主が負担すべき修繕費を全額自己負担するリスクがあります。

この記事では、初動の手順・費用負担の考え方・修繕の判断基準を実例とともに整理しています。

分譲・賃貸・小規模オーナーのどの立場でも参照できる内容です。

マンションで雨漏りが起きたら、まず何をすべきか？

マンションで雨漏りが起きたとき、「業者を呼んでいいか」「まず管理会社に連絡すべきか」と迷う方は多いです。

初動の手順の目安は次の3つで、この順番を意識することが後々の費用負担トラブルを防ぐうえでも大切です。

それぞれ何をするのか、なぜその順番が重要なのかを確認していきましょう。

バケツ・記録・通電確認、今すぐできる被害拡大の防ぎ方

水が落ちてくる場所にバケツを置き、床にブルーシートや古タオルを敷く。

まずそれだけで構いません。

写真と動画の記録も、この段階で必ず残しておきましょう。

片付けや修理の前に記録しておくのが基本で、後から原因を調査する手がかりになるほか、火災保険や個人賠償責任保険の請求時に「被害状況を示す資料」として活用できます。

漏水箇所がコンセントや分電盤、家電の近くに及んでいる場合は注意が必要です。

漏電・感電・発火のリスクがあるため、濡れた手で通電部分に触れることは避け、状況によってはブレーカーを落としてから他の作業を進めてください。

天井や壁が濡れていても、むやみに触ったり穴を開けたりしないことも覚えておきましょう。

内部の防水層や構造材を傷つけると、後の原因調査や修繕に影響が出ることがあります。

最初に連絡すべきは管理会社か管理組合。個人で動く前にここへ確認を

応急処置が済んだら、次にすべきことは管理会社または管理組合（理事会）への連絡です。

なぜ管理会社・管理組合が最初の連絡先なのか。

原因箇所が専有部か共用部かを特定しないと費用を誰が負担するか決まらないからです。

分譲マンションでは、共用部分に関する保険金の請求・受領・修繕への充当が、管理組合の意思決定を前提に組み立てられています。

個人で先に動いてしまうと、後でその手続きと整合がとれなくなることがあります。

連絡する際に伝えておくとよい情報は、発生場所・症状・いつ頃から起きているか・写真の4点です。

管理会社側も調査の段取りを組みやすくなります。

なお、修繕判断を担う立場のオーナーや管理担当者の方は、「補修の指示を出す前にまず専門業者へ調査を依頼する」という順番が重要です。

原因を特定しないまま部分補修を進めると、原因箇所が隠れて再発しやすくなります。

「まず調査→結果を見てから補修範囲を決める」という流れが基本です。

個人で業者を手配すると、修繕費を丸ごと自己負担するリスクがある

分譲マンションにお住まいの方は、特にこの点に注意してください。

原因が共用部にある場合、自分で業者を手配して修繕を進めると、修繕費用を全額自己負担するリスクがあります。

本来なら管理組合が修繕積立金で対応できるはずの工事であっても、個人で先に手配してしまうと費用の請求根拠が失われてしまいます。

マンションの管理規約では、共用部分に手を加える場合には管理組合（理事長）の承認が必要と定めているケースがほとんどです。

「とりあえず応急処置だけでも」と思って業者を呼ぶ場合でも、まず管理会社への確認を挟んでください。

誰が費用を持つか決まらないうちに工事を進めてしまうのが、後々のトラブルを招くよくあるパターンです。

雨漏りの修繕費は誰が払うのか（分譲・賃貸別に整理）

マンションでもっとも多い「誰が費用を払うのか」という疑問は、雨漏りの原因箇所が専有部か共用部かで決まります。

ただし修繕前の時点では原因を特定するのが難しいことも多く、だからこそ「まず管理会社に連絡して調査を依頼する」という初動の流れが重要です。

ここでは、分譲マンション（共用部起因）・分譲マンション（専有部起因）・賃貸マンションの3パターンに分けて費用負担の考え方を整理します。

屋上・外壁など共用部が原因なら、修繕費は管理組合の積立金から出る

共用部とは、屋上・屋根・外壁・床スラブ・柱・基礎・共用廊下などです。

国土交通省の標準管理規約（単棟型）では、バルコニーも「専有部分に属しない建物の部分」に含めており、見た目は各戸付属のスペースでも共用部に該当することがあります。

原因が共用部にある場合、修繕費用は管理組合の修繕積立金でまかなわれることが多いです。

区分所有者が毎月納める「管理費等」の中に修繕積立金が含まれており、共用部分の修繕のために積み立てられています。

出典：マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）

ただし、修繕積立金の残高状況や管理組合の意思決定の流れによって、実際に工事が動き出すまでに時間がかかることがあります。

工事着工を待つ間も漏水が続く箇所については、応急対処の相談を管理会社に先に行うとよいでしょう。

専有部が原因なら区分所有者の自己負担。上階の過失なら損害賠償問題に

専有部とは、各住戸の内部空間や給排水管（専有部内）、窓ガラスなど（管理規約による）の部分です。

原因が専有部にある場合、その区分所有者が修繕費用を自己負担します。

よくあるのが、上の階の住人の過失で自分の住戸まで水が来たという場合です。

この場合、民法の不法行為（709条）に基づいて、原因となった住戸の所有者への損害賠償請求が論点になります

出典：民法 第709条（e-Gov法令検索）

ただし、何が「過失」に当たるか、どこまでが「損害」かは個別の事情によって異なります。

責任の所在を自己判断で決めないことが大切です。

専有部か共用部かの線引きは、専門業者による現場調査なしに確認するのが難しく、思い込みで動くと関係者間のトラブルに発展することもあります。

「まず管理会社を通じて調査を依頼し、結果をもとに判断する」という流れを守ってください。

賃貸マンションはオーナー負担が原則。勝手に修理すると原状回復でトラブルになる

賃貸マンションの場合、入居者はまず管理会社または家主（貸主）に連絡します。

費用負担の原則も分譲とは異なり、基本的に修繕費用はオーナー側が負担します。

これは民法606条の定めによるもので、賃貸人（貸主）は「使用及び収益に必要な修繕」をする義務を負います

出典：民法 第606条（e-Gov法令検索）

雨漏りは居住・営業に直接関わるため、この修繕義務に当てはまりやすいです。

ただし例外もあります。

排水口の詰まりを放置したことで水漏れが起きた、といった入居者側の過失が原因の場合は、費用負担が変わることがあります。

入居者が「勝手に修理しよう」と考えるのも、実はリスクがあります。

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」でも示されているように、入居中の修理・改変は契約・特約の内容と証拠の有無が後々の揉めごとになりやすいポイントです

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）

雨漏りを発見したらまず貸主に連絡し、対応の確認を取ることが大切です。

マンションの雨漏りはどこから起きやすい？4つの原因箇所

 

特に多いのが、バルコニー防水・外壁タイル・シーリング・屋上防水の劣化です。

原因箇所ごとに、どのような劣化症状が出るのか・なぜ放置が危険なのかを整理します。

なお、マンションの雨漏りは「1か所の単純な原因」より「複数の弱点が重なった結果」として起きやすく、見えている染みの場所と実際の原因箇所が一致しないことも少なくありません。

以下の4か所は、いずれも12〜15年程度で劣化が進みやすい部位として、長期修繕計画でも修繕周期が設定されています。

バルコニーや共用廊下の床防水が12〜15年で傷み、下の階へ水が浸入する

バルコニーや共用廊下の床面に施された防水層が経年で劣化すると、下の住戸や室内に水が染み込んできます。

国土交通省の長期修繕計画標準様式では、バルコニー床防水の修繕周期の目安を概ね12〜15年と示しており、築年数が経過した建物では特に注意が必要な部位です

出典：長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省）

劣化が進んでいる場合、防水表面にひび割れや膨れ、剥がれが見られることが多いです。

目視で確認しやすい症状のため、定期的な点検で早めに気づけます。

「バルコニーは自分の専有スペースだから、自分で修理していい」と考える方もいますが、実際にはバルコニーの床防水は管理規約上「共用部」に該当することがほとんどです。

補修工事を発注する前に、管理組合への確認を取ることを忘れないでください。

タイルの浮きを放置すると雨水が浸入し、剥落事故のリスクも上がる

外壁タイルは、目地や接着部が劣化すると「タイルの浮き」が発生します。

浮いたタイルの隙間から雨水が入り込み、下地モルタルや躯体へと浸水する経路になります。

「タイルが少し浮いているだけ」という状態でも軽視は禁物です。

そのまま放置すると剥落事故のリスクもあり、国土交通省の定期報告制度では、落下で危害を加えるおそれのある部分について概ね10年に一度の全面打診調査を位置付けています

出典：建築基準法に基づく定期報告制度

打診検査（専用ハンマーなどで叩いて音を確認する）で、浮きがどこまで広がっているかを把握しておきましょう。

荒川区での大規模修繕事例でも、外壁タイルの打診調査を行ったところ広範囲の浮きが確認され、張り替え工事へと至りました。

サッシまわりや外壁目地のシーリングは10〜15年で破断し、雨水の侵入口になる

外壁の目地や窓（サッシ）まわりに充填されたシーリング材は、経年で劣化・破断します。

そこが雨水の侵入経路になるのが、外壁・窓まわりからの雨漏りの典型的なパターンです。

「サッシのまわりが濡れている」「外壁のひびから水が来ている」という場合の多くは、シーリング劣化が原因として挙がります。

シーリング材の耐用年数は概ね10〜15年とされており、国交省の長期修繕計画の標準様式でも同様の修繕周期が示されています。

補修方法には「打ち替え（古いシーリングを撤去して新たに充填）」と「増し打ち（既存の上から充填）」があります。

どちらが向いているかは既存シーリングの状態によって異なるため、専門業者による現場確認が必要です。

荒川区マンションの施工事例でも、庇からの雨漏りをきっかけに調査を行い、シーリングを撤去打ち替えし、原因となっていた破断箇所を修繕して雨漏りを止めることができました。

屋上防水が劣化すると最上階や廊下に雨染みが出る。ドレン詰まりも見落とせない

屋上には、ウレタン防水・塩ビシート防水といった防水層が施されています。

この防水層が経年で劣化すると、直下の部屋の天井から雨漏りが起きます。

特に最上階住戸・廊下・エレベーターホールの天井に雨染みが出る場合、屋上防水の劣化が原因のことが多いです。

見落とされやすいポイントが、ドレン（屋上排水口）の詰まりです。

落ち葉やゴミでドレンが詰まると水はけが悪化し、屋上に水が溜まる状態が続きます。

防水層への負荷が増えた結果、雨漏りが起きやすくなります。

荒川区マンションの大規模修繕では、屋上の既存ウレタン防水が劣化しており、ウレタン防水密着工法での改修と改修用鉛ドレンへの交換を行いました。

屋上は面積が広いため、部分補修の繰り返しより全面改修の方が長期的に安定することが多いです。

雨漏りを放置するとどうなる？数万円の補修が数百万円になるリスク

雨漏りを「少し様子を見てから」と先送りにするほど、リスクが積み重なる傾向があります。

放置によって起きる主なリスクは3点です。

なかでも影響が大きいのが、構造劣化です。

コンクリートのひび割れなどから水が浸透すると、内部の鉄筋が腐食して膨張します。

その圧力でコンクリートが崩れる「爆裂」が起きると、外壁や構造体への大規模な補修が必要になることも多いです。

これは個別住戸だけの問題ではなく、建物全体の躯体劣化として全区分所有者に影響します。管理組合として早急な対処が必要な事態です。

室内への水の回り込みも見過ごせません。

湿気が充満するとカビが発生し、居住者の健康にも影響します。

上下階・隣戸へ広がれば、管理組合として対応を求められる事態にもなりかねません。

フローリングや天井材、壁紙まで交換が必要になるケースも珍しくなく、費用はあっという間に数十万円を超えます。

費用面では、早期に対処すれば数万〜数十万円で済む補修が、放置によって構造体まで及ぶと数百万円規模に膨らみ、修繕積立金の枯渇にもつながりかねません。

令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画に対して修繕積立金が不足しているマンションは36.6%に上り、そのうち不足割合が20%超のケースも11.7%あります

出典：令和5年度マンション総合調査（国土交通省）

放置が続いて大規模修繕が必要な段階になると、区分所有者への一時金徴収や借入れが必要になる事態も珍しくありません。

共用部の修繕には管理組合の決議が必要なため、個人ではすぐに決断できません。

発見した時点で動き始めるほど、費用も手間も小さく抑えられます。

小規模マンションのオーナーが雨漏りで直面する3つの課題とは？

「マンション 雨漏り 修繕」で検索する方には、大型マンションの管理担当者だけでなく、小規模な賃貸マンションをひとりで管理するオーナーも多くいます。

管理組合が機能する建物と異なり、修繕に関するすべての判断・費用・業者手配をオーナー個人が担う環境です。

一般的な解説では拾いきれない、小規模オーナー特有の3つの課題を整理します。

管理組合がないと判断がすべてオーナーひとりにかかる。だからこそ診断が先

まず動くべきはプロへの診断依頼です。

ひとりで判断しようとすると、修繕が必要な箇所と優先順位を見誤るリスクが高くなります。

「費用が心配だから部分補修で様子を見よう」という選択が、長期的にもっともコストがかかるという逆転現象が起きやすいのです。

荒川区のマンションで全体調査を行った際も、屋上防水・外壁タイル・シーリング全体の劣化が確認されました。

早い段階で全体を把握できたからこそ、一括して対処できた事例です。

築年数が古く修繕積立がない場合は、「全体診断→費用見積もり→優先順位付け」という手順で動くのが、将来の負担を抑えやすい進め方です。

診断だけ先に依頼し、工事の判断はその後で検討するという手もあります。

テナントがいる場合、雨漏りは建物の問題より人間関係のトラブルになりやすい

店舗・事務所・住居が入るビルで雨漏りが起きると、テナントの営業や生活に直接影響します。

発見が遅れるほど、クレーム・退去・損害賠償問題へと発展するリスクが高まります。

発見したら、状況と対応方針をすぐにテナントへ共有することが関係悪化を防ぐ最初の手です。

「工事の日程が決まったら連絡する」ではなく、「今日発見した、現在業者に連絡している」という速報を入れるだけで、テナント側の受け止め方は大きく変わりやすいです。

修繕工事が始まる前には、騒音・養生・営業制限の影響範囲をテナントに先に伝えてください。

突然の足場設置や養生は、事前連絡なしに行うとトラブルのもとになります。

賃貸契約上、貸主はテナントに対して「使用・収益に必要な修繕」を行う義務があります（民法606条）。

「ひとまず内緒にして後から直す」という判断は、法的な義務の観点からも、信頼関係の観点からもリスクが高い選択です。

修繕履歴が残っていない建物の部分補修は再発しやすく、全体診断が先決

築年数が経ったマンションでは、過去の補修記録が残っていないことが多いです。

「何年前に・どの工法で・どこを補修したか」が不明な状態での部分補修は、既存の防水層との相性問題を引き起こすことがあります。

たとえば、既存のウレタン防水層の上に相性の合わない工法を重ねると、早期剥離や再漏水が起きやすくなります。

国交省の長期修繕計画では、床防水・シーリング・屋上防水などが同じ12〜15年のサイクルで修繕周期を設定しています。

つまりこれらの部位は同時期に劣化が来る可能性が高く、1か所だけ直しても他から再発するという繰り返しになりやすいのです。

現実的な対策は、部分補修を依頼する前に「全体診断・調査報告書の作成」を業者に頼むことです。

施工後に報告書を受け取り保管しておくことで、次の修繕時の判断材料になります。

「診断だけ先に依頼する」「診断と工事は別に発注する」という選択肢があることを覚えておいてください。

部分補修で済む？大規模修繕が必要？見分け方と費用の目安

雨漏りが起きた際、「まずは見えている箇所だけ補修しよう」と考えるオーナーは多いです。

ただ、建物全体の劣化が進んでいた場合は、一括で対処した方が結果的に費用を抑えやすいこともあります。

複数箇所や築15年超は大規模修繕を検討するサイン。費用は数万〜1,000万円超

判断の軸は、①原因が一点か複数か ②劣化が局所か面で進んでいるか ③共用部にまたがるかの3点です。

部分補修で対応しやすいのは、原因箇所が明確で（特定のシーリングのひび割れ、単独の防水膜の損傷など）、周辺の劣化が軽微な場合です。

一方、以下のようなサインが出ている場合は大規模修繕を検討してください。

共用部にまたがる疑いがある段階で、個人の判断で部分補修を発注するのはリスクが高くなります。

国交省の標準管理規約では、専有部の修繕であっても共用部に影響するおそれがある場合、管理組合の承認が必要とされています。

シーリング打ち替えなど限定的な部分補修なら、数万〜50万円程度で収まることもあります。

一方、屋上防水・外壁全体改修を伴う大規模修繕は数百万〜1,000万円を超えることもあり、原因部位と施工数量次第で一気に桁が変わります。

詳細な費用相場や業者選びの考え方については、下記記事もあわせてご覧ください。

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荒川区マンション大規模修繕の実例（600万〜1,200万円・58日間）

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調査で判明したこと

現地確認では、屋上の既存ウレタン防水の劣化に加え、外壁タイルの浮き・シーリングの破断が広範囲で確認されました。

部分補修で様子を見るより一括して対処する方が長期的に安定すると判断し、大規模修繕として施工を進めました。

施工内容と費用

屋上はウレタン防水密着工法で改修し、改修用鉛ドレンへの交換を行いました。

バルコニー床はダイフレックスのDSカラーゼロでウレタン防水密着工法を施工。

外壁タイルは打診調査後に貼り替え、シーリングはコニシのビューシール・MSシールで撤去打ち替えを行い、モルタル壁はエスケー化研のプレミアム無機（3回塗り）で仕上げました。

施工箇所は屋上・塔屋・外壁庇・外壁・バルコニー床・共用階段・共用廊下・ドレンパイプ・各種鉄部で、工期58日間、費用は600万〜1,200万円です。

施工事例

東京都荒川区マンション（大規模修繕工事/外壁塗装/防水工事/ブラウン）

まとめ：マンションの雨漏りは早めの対処で費用を抑えられる

マンションで雨漏りが起きたとき、動き方の順番だけで費用負担が大きく変わります。

管理会社・管理組合に先に連絡するだけで、本来管理組合が負担すべき費用を自分で抱え込まずに済む可能性があります。

「まず様子を見てから」という判断が、最終的なコストを高くしやすい選択でもあります。

小規模オーナーのように判断がひとりにかかる環境では、まずプロによる全体診断を挟むことで部分補修の繰り返しを防げます。

タムラ塗装は1980年の創業から足立区・荒川区を中心に100%自社施工でマンションの防水工事・大規模修繕を手がけてきました。

中抜きなしの適正な見積もりで、「1か所の雨漏りだけ直したい」という相談でも建物全体を確認した上で修繕範囲をご提案します。

まずは現地調査・お見積もりからご相談ください。