大規模修繕を管理会社に通さなくていい？費用が高くなる理由と直接発注の手順

「大規模修繕は管理会社に任せるもの」と思っているオーナーは多いです。

時期が来たら管理会社に連絡して、見積もりを取ってもらって、提案された施工会社に発注する。この流れが「当たり前」として定着しているため、他の選択肢があることに気づきにくくなっています。

ただ、管理会社を通さなければならない法律上の決まりはありません。管理委託契約の内容次第で、工事の発注だけ別の施工会社に直接依頼できます。管理会社との関係はそのままに、発注の部分だけ切り分けることが実際にはできます。

管理会社経由と直接発注では、費用の積み上がり方と品質確認の主導権が変わります。費用が高くなりやすい仕組みと、直接発注を現実的にする手順を整理します。

管理会社を通さなくてもいい？ワンオーナーが選べる3つの進め方

結論からいえば、ワンオーナーの大規模修繕で管理会社を通さなければならないわけではありません。

管理業務の範囲は契約書で決まるものであり、工事の発注までを任せるかどうかはオーナー側が選べます。

実務上、進め方は大きく3つ。

「どれが正解か」は物件の状況や管理委託契約の内容によって異なります。

まずそれぞれの概要を確認しておきましょう。

見積もりから入居者対応まで管理会社にまとめて任せる

見積もりの取得から施工会社の手配、入居者への告知・日程調整まで、まとめて管理会社に任せる形です。

実務上もっともよくある進め方で、オーナー側の手間が少ないのが特徴です。

国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理受託契約書」の記載例でも、修繕工事の見積り・手配は管理業務の一つとして想定されている。

日常管理の延長として、修繕まで一元管理してもらいたい場合に選ばれる形です。

ただし、この後ご説明するとおり、管理会社を経由することで費用が高くなりやすい構造があります。管理会社の対応が丁寧であっても、仕組み上コストが積み上がりやすい以上、「楽に任せられる」というメリットとあわせて、費用面・品質面も確認しておくことが大切です。

日常管理は任せたまま、大規模修繕だけ別会社に直接発注する

日常の入居者管理は引き続き管理会社に任せつつ、大規模修繕の工事だけは別の施工会社や設計事務所に直接発注する進め方です。

「管理会社が入っている以上、工事もそこを通すしかない」と思い込んでいるオーナーも多くいます。しかし、管理委託契約は「どの業務を誰が担うか」を明確化する設計になっており、委託範囲を切り分ける余地があります。

重要事項説明書の様式を見ると、修繕工事の見積り・手配が管理業務として含まれている場合でも、それは「含めると定めた場合」の話。別業者への直接発注を禁じているわけではありません。

つまり、「管理」と「工事発注」は本来別のものです。

日常管理は慣れた管理会社に任せたまま、大規模修繕の業者選定だけ自分で行える。

実際に、荒川区のマンションオーナーの方は、初めての大規模修繕でインターネットで複数社の相見積もりを取り、価格・提案力・安心感を基準に施工会社を選んで直接発注されました。

入居者対応は管理会社に残し、工事発注だけオーナーが主導する

オーナーが施工会社を選び、管理会社は入居者への告知・工事日程の調整・鍵の管理など一部の実務だけを担う形です。

「工事は外に出す。ただし入居者対応は管理会社に残す」という役割分担です。

賃貸管理の標準契約書では、管理受託開始時に入居者へ管理業務の内容・実施方法・連絡先を通知することが定められています

このルートを管理会社が担い、工事の契約・仕様決め・品質確認はオーナーが主導する形を組める。

「全部任せるか、全部自分でやるか」の二択で考える必要はありません。

得意分野ごとに役割を分けるのが、実務上もっとも無理のない進め方です。

役割分担の設計については、この記事の後半で具体的に整理。

まず管理委託契約のどこを確認するか

「とりあえず管理会社に相談する」。これは自然な流れです。現状の建物状況や過去の修繕履歴の確認、工事の概算規模をつかむには、管理会社は有効な窓口になります。

ただ、相談することと、そのまま発注まで任せることは別の話。「管理会社に聞いてみたら、そのまま業者も決めてもらった」という流れが多いのですが、その前に一度立ち止まって確認しておくべきことがあります。

管理会社を通すことになるかどうかは、法律で一律に決まるのではなく、管理委託契約の内容によって変わります。

最初に見るべきは「管理会社の提案書」ではなく、契約書類です。

国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理受託契約書」では、管理業務の内容が具体的に列挙されており、修繕工事の見積り・手配もその項目に含まれています。

費用比較や業者選定に進む前に、まず契約書を開いて実態を確認しましょう。

契約書では修繕手配や発注支援の範囲を確認する

確認すべき第一のポイントは、「修繕工事の見積り・手配」が管理業務として契約上含まれているかどうかです。

重要事項説明書の様式上でも、修繕工事の見積り・手配は管理業務の項目として明示されています。

ただし、含まれているとしても、その範囲は契約によって異なります。

緊急時の小修繕への対応のみなのか、計画修繕・大規模修繕まで含むのか。その違いで、実務上の扱いが大きく変わります。

また、「管理業務の一部再委託に関する事項」が標準契約書に含まれているかどうかも、あわせて確認しておきましょう。

管理会社が修繕業務を担っているように見えても、実態として専門業者に委託されていることがあるためです

出典：賃貸住宅標準管理受託契約書(国土交通省)

大規模修繕が初めてのオーナーの方は「管理会社がやるのが当たり前」と思い込みやすいのですが、契約書を確認すると実態が見えてきます。

別業者への直接発注の可否と管理会社に任せる範囲を整理する

次に確認したいのは、別業者へ直接発注できるかどうか、管理会社にどこまでの実務を担ってもらえるかという点です。

重要事項説明書の様式は「どの業務を誰が担うか」を明確化する設計になっているため、委託範囲を切り分ける余地があります。

契約書のどこを見るかというと、修繕工事の発注権限や承認の要否についての記載です。

「修繕工事は事前承認が必要」と書かれているか、「オーナーが直接手配できる」と読み取れるか。この確認が起点になります。

ここを確認することで、「全面依頼」「窓口だけ任せる」「別発注」のどれが取りやすいかが見えてきます。

一点注意しておきたいのは、大規模修繕を別発注にする場合でも、入居者への説明・日程の周知は管理会社側に残しておく設計が安全だということです。

標準契約書では、入居者へ管理業務の内容・実施方法・連絡先を通知することが規定されており、この部分が崩れると入居者からのクレームや混乱が生じやすくなります。

契約を確認し、入居者対応の設計を整えたうえで、次は費用と発注構造の比較に進みましょう。

なぜ管理会社経由だと費用が高くなるのか

費用が高くなるのは、特定の管理会社が悪いわけではありません。

構造の問題として説明できます。

管理会社が工事を中間に立って手配する仕組み上、間接費が積み上がりやすく、競争原理も働きにくくなります。

ここではその仕組みを、順番に見ていきましょう。

管理会社が間に入ると、工事費に元請監理費が上乗せされる

管理会社は工事を直接施工するのではなく、施工会社に発注する「窓口」役です。

そのため、管理会社自身の手数料（元請監理費）が見積もりに上乗せされる構造になります。

建設工事はもともと元請・下請が重層化しやすい産業構造です。層が増えるほど間接経費が積み上がるため、オーナー→管理会社→施工会社という経路をたどるほど、一般管理費と利益を乗せる主体が増えていきます。

業界全体の統計はありませんが、工事費に対して元請監理費が数%〜15%程度上乗せされるケースがあると、実務上よく指摘されています。1,000万円の工事なら50〜150万円前後、2,000万円規模なら100〜300万円前後の差が生じる計算になります。

見積書を受け取ったとき、「管理費」「元請諸経費」「監理費」「一般管理費」といった名目が含まれていれば、そこが中間コストの乗る箇所です。管理会社経由の見積書と直接発注の見積書を並べると、この項目の有無や金額の差がはっきり見えます。

直接発注の場合、この「中間層の一般管理費・利益」分が丸ごと省けます。

相見積もりを頼んでも、管理会社経由では価格が下がりにくい

「管理会社に相見積もりを取ってほしい」とお願いしても、思ったほど価格が下がらなかった——そういう経験をされたオーナーは、実際に多くいる。

理由の一つは、管理会社が声をかける先が「付き合いのある施工会社」に偏りやすいことです。

真の競争が起きにくい環境では、価格が下がる動機が生まれにくい。

もう一つは、仕様の統一が難しい問題です。

各社への見積もり依頼が同じ工事範囲・数量・仕様で行われていなければ、そもそも価格を比較できません。

たとえばA社は下地補修を厚めに見込んでいて、B社は最低限しか含めていない。金額差だけ見ても判断できず、「どちらが安い」ではなく「何が違う」という問いになる。

公的な消費者向けガイドでも、複数見積もりの取得と、工事箇所・数量・仕様・単価の確認が推奨されています

出典：リフォームの基礎知識（住宅リフォーム・紛争処理支援センター)

相見積もりは「同じ条件で取る」ことが前提です。条件が揃っていなければ、価格の比較にはなりません。

管理会社経由だと、品質や透明性にはどんなリスクがある？

中間業者を介する仕組みは、費用が積み上がりやすくなるだけではありません。品質の監理と情報の透明性にも、同じ構造から課題が生じやすくなります。

管理会社を批判しているのではなく、仕組み上こうした制約が生まれやすいという事実としてお伝えします。

発注と監理を同じ窓口に任せると、施主が施工内容を直接確認しにくくなる

管理会社が工事を発注し、かつ品質チェック（監理）も担う場合、「自分が選んだ施工会社の工事を自分でチェックする」という構造になります。

これは利益相反に近い状況です。

施工に問題があったとき、指摘することは「自分の判断ミスを認める」ことにもなりかねません。悪意があるわけではなく、立場上どうしても問題を指摘しにくくなる。これが構造的な制約です。

国土交通省の通知でも、大規模修繕の発注に際しては「透明性の確保と利益相反への注意を払い、適正に行う必要がある」という趣旨が明記されています
出典：賃貸住宅管理業法関連通知(国土交通省)

一方、直接発注であれば、オーナー自身が発注者として施工会社と直接向き合えます。

品質確認の主導権を手元に置けることが、直接発注の大きなメリットの一つです。

住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「リフォーム見積チェックサービス」（無料）など、第三者が確認できる公的な窓口も用意されています。

提案された工事が本当に必要か、施主側では判断しにくい

管理会社経由の場合、提案された工事の「必要性」をオーナーが独自に判断する材料が少なくなりがちです。管理会社が意図的に情報を絞っているのではなく、中間を介する構造上、施主側に届く情報が限定されやすいのです。

「なぜこの工事が必要なのか」「この箇所は本当に今やるべきか」という問いを立てる機会が、管理会社任せでは生まれにくくなります。

直接発注で複数社から見積もりを取ると、各社から工事の必要性について説明を受けられます。

「A社は外壁塗装が必要と言うが、B社は防水だけで十分と言う」。

この比較が生まれること自体が、「不要工事フィルター」として機能します。

「以前頼んだ業者でうまくいかなかったことがあり、今回は自分で厳しく選んだ」と話してくれた発注者がいます。数社に声をかけ、説明のわかりやすさと現場への向き合い方を比較したうえで直接発注を決めた、というケースでした。

管理会社経由では、この「自分で業者を並べて選ぶ」という経験がなかなか生まれません。複数の提案を直接聞き比べることで、工事の必要性や価格の妥当性を自分で判断できるようになります。これが、直接発注を経験したオーナーの多くが「次も自分でやりたい」と言う理由でもあります。

管理会社を通さずに進めるには、どんな手順と役割分担にすればいい？

直接発注は、オーナーがすべてを抱え込む方式ではありません。

「判断が必要なところだけ手元に戻す」設計が現実的です。

以下の手順で進めれば、管理会社との関係を変えずに、工事の主導権をオーナー側に取り戻せます。

大規模修繕の全体的な流れや費用相場については、下記の記事でも解説しています。

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まず契約書を確認し、必要なら劣化診断を入れる

最初にすべきは、管理委託契約の確認です。

修繕工事の発注業務が委託範囲に含まれているかどうかを確認し、入居者コミュニケーションの設計をどう整えるかを決めます。

いきなり施工会社を選ぶのではなく、劣化診断（建物診断）を先に入れることをおすすめします。

「何を直すべきか」を整理してから業者選定に進む方が、提案内容を冷静に比較できます。

外壁のタイルや防水については、国の制度（定期報告）でも全面的な打診等を概ね10年に一度行う考え方が示されています。目視・打診・ドローンによる赤外線調査など、建物の状況に合った診断方法があります

出典：建築物定期調査・外壁調査に関する情報（国土交通省）

無料で診断提案を行う業者もいますが、詳細診断には相応の費用がかかる場合もあるため、事前に確認しておくことが大切です。

契約確認と建物診断を、業者選定の前段階として位置づけること。これが後のトラブルを防ぐ起点です。

同じ条件で2〜3社以上から相見積もりを取る

管理会社ルートの見積もりだけで決めず、施工会社へ直接2〜3社以上に声をかけることをおすすめします。

ここで重要なのは、「同じ仕様・同じ工事範囲」で見積もりを依頼することです。

工事範囲・数量・工法・仕様・希望時期を統一したうえで各社に依頼しないと、金額の差が「何が違うか」の問題になり、価格を正しく比較できません。

判断基準は価格だけではありません。実績・施工体制（直接施工か下請けありか）・説明の透明性も重要な選定基準です。

特に「施工会社が直接現場に入るか」は品質に関わります。下請けに出している場合は、管理会社経由の場合と同様に層が重なり、コストと品質管理の問題が生じます。

荒川区マンションのオーナーの方も「価格・提案力・安心感」の3点で最終的な判断をされていました。金額が安いだけでなく、説明が丁寧か、現場で誰が対応するか。この点まで確認することが、納得感のある選定につながります。

技術的な確認が不安な場合は、第三者監理も選択肢に入れる

「自分で業者を選ぶのはいいとして、工事の品質を誰が確認するのか」——直接発注を検討するオーナーから、実際によく出てくる問いです。

その選択肢の一つが第三者監理。設計事務所や建築士が、仕様書の作成・施工会社の選定支援・工事中の品質確認をまとめて担う形を「設計監理方式」と呼びます。管理会社でも施工会社でもない第三者が技術的な判断を担うため、利益相反の構造が生まれにくいのが特徴です。

費用の目安は工事費の数%程度。規模が大きい工事であれば、費用対効果の観点から十分検討に値します。

ただし、設計監理費をかけなくても品質の主導権を持てる進め方もあります。施工会社を選ぶ段階で「直接施工かどうか」「説明の透明性があるか」の2点を確認することで、オーナー自身が品質を把握しやすくなります。「誰が現場を担当するか」を事前に聞いておく——これが品質確認の出発点。

第三者監理を入れるかどうかは、関与できる時間・工事の規模・選ぶ施工会社の体制を踏まえて判断するのが現実的です。

入居者対応は管理会社に残し、工事発注だけ別業者にする

別業者に工事を発注した場合でも、入居者への告知・工事日程の調整は管理会社に引き続き担ってもらうことが、実務上かなり現実的です。

具体的には、入居者への周知文の送付・工事期間中の問い合わせ対応・鍵管理は管理会社に残し、工事説明・仕様確認・現場対応は施工会社に任せる、という切り分けが機能しやすい形です。

入居者との日常的な接点を持っているのは管理会社です。この機能を活かしながら、工事の発注はオーナーが主導する役割分担が、もっとも無理のない形です。

まとめると、「入居者対応は管理会社・工事は施工会社・妥当性の確認はオーナー側」という三角形の設計が、透明性と品質確認を両立しやすい構造です。

まとめ：管理会社と連携しながら、工事の主導権を手元に置く

管理会社に相談すること自体は問題ありません。建物の状況確認や修繕履歴の把握など、管理会社が持っている情報は大規模修繕を検討するうえで役に立ちます。

大事なのは、相談することと、発注まで丸ごと任せることを切り離して考えることです。

管理会社を「使わない」のではなく、「何を任せて、何は自分で持つか」を整理する。その起点が、管理委託契約の確認と、複数社への相見積もりです。

発注と監理を同じ窓口に任せると、費用の透明性も品質確認の主導権も手放しやすくなります。管理会社との関係を変えることなく、工事の発注だけ切り分けることで、この問題を回避できます。

まず管理委託契約を確認し、劣化診断を先に入れてから業者選定へ進む。この流れが現実的な入口です。

タムラ塗装は創業45年・累計4,000件超・100%自社施工の施工会社です。朝日信用金庫5支店からの継続依頼や、ブラジル大使館での施工実績が示すとおり、厳しい目で業者を選ぶお客様からの直接発注を多く手がけてきました。相見積もりのご相談のみでも対応しています。

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