小規模ビルの大規模修繕を始める前に知っておきたいこと｜実例で分かる適正価格と業者の選び方

「そろそろうちのビルも修繕が必要かもしれない…でも、いくらかかるんだろう？」「管理会社から提案を受けたけど、この金額は本当に妥当なの？」

小規模ビルを所有されているオーナー様にとって、大規模修繕は避けて通れない課題です。外壁のひび割れや塗装の剥がれが目立ち始めると、「このまま放置していいのだろうか」と不安になりますよね。

大規模マンションと違って、小規模ビルの修繕に関する情報は驚くほど少ないもの。相場も分からず、どの業者に相談すればいいかも判断がつかない。そんな状況で数千万円もの投資を決断するのは、誰でも躊躇してしまいます。

しかも、小規模ビルには特有の課題があります。テナントの営業への配慮、資金計画の立て方、適正価格で依頼できる業者の見極め方——これらを知らずに進めてしまうと、予算が大幅にオーバーしたり、品質に不満が残ったりするケースも少なくありません。

ただ、正しい知識と判断基準を持てば、この不安は解消できます。

この記事では、東京都足立区エリアで40年以上にわたり累計4,000件以上の塗装修繕や大規模修繕を手がけてきた株式会社タムラ塗装の実績をもとに、小規模ビルの修繕に関する疑問を一つひとつ解消していきます。

この記事では、東京都足立区エリアで40年以上にわたり累計4,000件以上の塗装修繕や大規模修繕を手がけてきた株式会社タムラ塗装の実績をもとに、小規模ビルの修繕に関する疑問を一つひとつ解消していきます。 「適正価格で、確かな品質の修繕を実現したい」とお考えのオーナー様に、ぜひ最後までお読みいただきたい内容です。

小規模ビルの大規模修繕とは？基本知識と特有の課題

大規模修繕という言葉は聞いたことがあっても、「具体的に何をするのか」「なぜ必要なのか」がよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

まずは、大規模修繕の定義と、小規模ビル特有の課題について整理します。

大規模修繕の定義と法的根拠

建築基準法第2条第十四号では、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」を「大規模の修繕」と定義しています。

主要構造部とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段のこと。

つまり、建物の骨格部分を半分以上にわたって修繕する工事が該当します。

ただし、実務的には「外壁塗装・屋上防水・鉄部塗装など、建物全体の劣化に対して計画的に行う大がかりな修繕工事」を大規模修繕と呼ぶケースが一般的です。

法律上の定義に当てはまらない場合でも、建物の寿命を延ばし資産価値を維持するために、定期的な修繕は欠かせません。

小規模ビルで大規模修繕が必要な理由

ビルの外壁や屋上は、日々、紫外線や風雨にさらされ、劣化が進みます。

放置すると単なる見た目の問題では済まなくなります。

1. 事故リスクと法的責任：外壁タイルの剥落や設備劣化による通行人への事故。民法第717条により、建物所有者には無過失責任が課せられます。

2. 資産価値と入居率の維持：老朽化によるテナントの退去や新規入居の敬遠を防ぎ、資産価値を維持できます。

小規模ビル特有の課題

住居用マンションと商業ビルでは、修繕を進める上での課題がまったく異なります。

1. テナント確保への影響：建物の劣化は、直接テナントの入退去判断に影響し、空室リスクや賃料収入の減少につながります。

2. 営業への配慮が必須：工事中もテナントの営業は継続されるため、スケジュールや騒音・振動への配慮が不可欠です。

3. 資産価値の維持が収益に直結：立地や外観状態で賃料相場が大きく変動するため、適切な時期の修繕が重要です。

つまり、住居用マンションの修繕が「住民の生活環境の維持」を目的とするのに対し、商業ビルの修繕は「収益性の確保」という経営判断そのものです。テナントとの関係や収支計画を意識した修繕の進め方が求められます。

修繕を先送りにすれば短期的な出費は抑えられますが、その間に失うテナント収益や、将来の補修費用の増大を考えると、結果的に損失が大きくなります。「いくらかかるか」を知ることが、正しい経営判断の第一歩です。

小規模ビルの大規模修繕にかかる費用はいくら？

「いったいいくらかかるのか」——これが、多くのオーナー様がもっとも知りたい情報でしょう。

ここでは、小規模ビルの修繕費用について、できるだけ具体的にお伝えします。

建物規模別の費用目安

延べ床1,000㎡未満程度のビルであれば、総額2,000万〜3,000万円前後が一つの相場です。

築20年前後で外壁塗装や屋上防水など全面的な修繕を行う場合、約500万円〜2,000万円程度かかるケースが報告されています。

当社の実績をもとにした費用目安は以下の通りです。

建物規模	延床面積	階数	費用目安
小規模ビル	500㎡未満	3〜5階程度	700万〜1,500万円程度
中規模ビル	500〜2,000㎡	5〜10階程度	1,500万〜5,000万円程度

ただし、建物の状態や劣化の進行度、行う工事内容によって費用は変動します。

同じ延床面積でも、タイル外壁とモルタル外壁では補修費用が異なりますし、屋上の防水層が完全に劣化している場合は、全面改修が必要になることもあります。

工事項目別の単価相場

費用の内訳を知っておくと、見積もりの妥当性を判断しやすくなります。

以下は、主な工事項目の単価相場です。

工事項目	工法・種類	単価相場
外壁塗装工事	シリコン系塗料	約2,500〜3,500円/㎡
	フッ素系塗料	約3,500〜4,500円/㎡
	無機系塗料	5,000円/㎡超
屋上防水工事	ウレタン防水	約5,000〜7,000円/㎡
	塩ビシート防水	約5,000〜7,500円/㎡
	アスファルト防水	6,000〜8,000円/㎡
シーリング工事	打ち替え	1mあたり約900〜1,500円
足場仮設工事	－	㎡単価1,000〜1,500円 （工事全体の20〜30%を占める）

管理会社・ゼネコン経由だと割高になりやすい

管理会社やゼネコンに依頼すると、中間マージンが工事費の20〜30%程度上乗せされる傾向があります。

たとえば、実際の施工費用が1,000万円でも、管理会社経由で1,200万円、ゼネコン経由で1,400万円以上になることも。

見積書に明示されないケースが多く、オーナー様が気づかないまま支払っている場合も少なくありません。

ここまで見てきた相場感を頭に入れておけば、「この見積もりは高すぎる」「この項目は何だろう」という判断ができるようになります。相場を知らなければ、業者の言い値で契約してしまうリスクがあります。まずは複数社から見積もりを取り、項目と単価を比較することから始めましょう。

大規模修繕ではどんな工事を行う？

大規模修繕では、具体的にどんな工事を行うのでしょうか。

主要な工事内容を、小規模ビル特有のポイントとあわせて解説します。

外壁塗装：12〜15年周期で塗膜の保護機能を回復

外壁の塗装は、建物を雨風から守る保護膜の役割を果たしています。

塗装の色あせ・チョーキング（触ると白い粉が手につく現象）、タイルのひび割れ・浮きなどが見られたら、修繕のサインです。

チョーキングは塗膜の防水性が失われたサイン。

タイル外壁のひび割れや目地の割れは、雨水侵入を招きます。

定期的な再塗装で建物寿命を延ばせます。

塗膜劣化は雨漏りや構造劣化の原因になるため、12〜15年周期で塗り替えが推奨されています。

屋上防水：雨漏りを防ぐ最重要工事

建物最上部の防水層は、建物全体の耐久性を左右します。

劣化・破断は雨漏りや構造体の腐食につながります。

工法は、塗膜防水（ウレタン）、シート防水（塩ビ）、アスファルト防水、FRP防水などがあります。

国土交通省のガイドラインでは、12〜15年ごとに補修または防水層更新が推奨されています。

鉄部塗装：非常階段の安全性を守る5〜7年周期のメンテナンス

非常階段や手すり、外部の鉄扉・換気フードなどが対象です。

錆を放置すると腐食が進行し、安全上の問題に直結します。

約5〜7年ごとに行うのが望ましいとされています。

シーリング打ち替え：目地からの雨水侵入を10年ごとに防ぐ

ビル外壁の目地やサッシ周りのシーリング材は、雨水侵入を防ぐ防水ラインです。

経年で硬化・ひび割れが生じるため、通常10年前後で寿命を迎えます。

劣化すると雨水が侵入し、木部腐食や鉄筋錆び、室内漏水の原因となります。

変成シリコーン系が耐久性・耐候性に優れます。

高耐久タイプでも15年前後での打ち替えが推奨されています。

給排水管・電気設備・エレベーターの更新時期

給排水管の更新

築20〜30年で劣化が進み、赤錆による閉塞や漏水事故が顕在化します。

20年前後で配管更生、30〜40年で全面更新を見込みます。

電気・空調設備や昇降機の更新

電気設備は築30年前後で更新検討が必要です。

照明のLED化は省エネ・長寿命化につながります。

空調設備は耐用15〜20年。

エレベーターは25〜30年でリニューアルが推奨されています。

大規模修繕は「外壁を塗ればOK」ではありません。建物は外壁・屋上・鉄部・配管・設備と、それぞれ異なるサイクルで劣化していきます。どの部位をいつ修繕すべきかを把握しておかないと、「せっかく外壁を塗ったのに、2年後に屋上防水で再び足場を組む」といった無駄が発生します。長期的な修繕計画を立て、複数の工事をまとめることでコストを最小化できます。

大規模修繕のタイミングはいつ？周期の目安は？

「いつやればいいのか」——これは費用と同じくらい悩ましい問題です。

早すぎても無駄な出費になりますし、遅すぎると補修範囲が拡大して費用がかさみます。

国のガイドラインでは12年に一度の周期を推奨

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、一般的に12年に一度の周期で建物の大規模修繕工事を行うことが望ましいとされています。

多くの建物で築12〜15年目に第1回大規模修繕を行い、その後は劣化状況に応じて12〜15年おきに繰り返すケースが多いです。

外壁・屋上・鉄部など部位ごとの修繕サイクル一覧

部位	修繕サイクル	備考
屋上防水	12〜15年	部分補修または表面保護層の更新
	24〜30年	防水層の全面改修
外壁塗装	12〜15年	塗替え
	24〜30年（2回目）	古い塗膜の除去・下地補修を伴う本格塗り直しが必要
外壁タイル	12〜15年	全面打診調査を行い、浮きタイル補修やひび割れ補修
シーリング材	12〜15年	全数打ち替えが基本
鉄部塗装	5〜7年	塗り替えが望ましい
建具・金物類	12〜15年	点検調整、消耗部品交換
	30年程度	屋上の高架水槽やフェンスなど金物は取替えを検討
設備配管類	20年前後	給水管のライニング補強や一部更新
	30年程度	排水管の更新
	30〜40年	給水管の全面更新
	25〜30年	エレベーター等機械設備の制御機器リニューアル

チョーキングや塗膜剥がれなど劣化サインから判断する

外壁のチョーキング、エフロレッセンス（白華現象）、目地モルタルのひび割れ、コンクリートのひび割れ（幅0.3mm超）、鉄部の塗膜剥がれや錆汁、屋上防水層の膨れ・亀裂、室内天井の雨染みなどが見られたら、専門家による建物診断をおすすめします。

工期は延床500㎡程度で1〜2か月が目安

延床500㎡程度までの小規模ビルであれば、おおむね1〜2か月程度が目安です。

地上5階建てRC造ビル（延べ約600㎡）の外壁塗装・屋上防水工事一式で工期40日間（約1か月半）を要したケースがあります。

テナント確保と営業への影響を考えると早めの準備が欠かせない

劣化が進んでから修繕すると、補修範囲が拡大しコストが増大します。

特に雨漏りが発生すると、内装工事や設備修繕も必要になり、工期・費用が大幅に増加します。

早めに修繕を行うことで、テナントの入居率を維持し、営業への影響を最小化できます。

当社では無料の建物診断を実施しています。

劣化状況を専門家が確認し、修繕の優先度や時期をアドバイスします。

「12年に一度」という国のガイドラインは一つの目安ですが、それより重要なのは建物が発している劣化のサインです。チョーキングや塗膜の剥がれを放置すれば、その先にあるのは雨漏りや構造劣化です。修繕のタイミングは「まだ大丈夫そうだから」ではなく、「これ以上遅らせると取り返しがつかない」で判断すべきです。早めの診断が、結果的にコストを抑える最良の方法です。

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失敗しない業者選びのポイントは？

大規模修繕の成否は、業者選びで8割決まるといっても過言ではありません。

適正価格で高品質な施工を実現するには、どんな発注方法があり、どう業者を見極めればいいのでしょうか。

管理会社・ゼネコン・直接施工会社の違いを知る

発注方法	メリット	デメリット
管理会社経由	オーナーの手間が少なく、専門家に任せられる安心感	中間マージンや多重下請け構造によって工事費が割高になりやすい（20〜30%程度上乗せ）。管理会社は修繕工事の専門ではない場合がある
ゼネコン （元請け建設会社）	大規模物件ではゼネコンの豊富な経験や総合力が活きる。耐震補強など高度な技術を要する工事では有効	小規模ビルではゼネコンが敬遠しがち。ゼネコンの管理費・利益が上乗せされコスト高になる
専門工事業者への 直接発注	中間業者を介さないため中間マージンが発生せず、コストを抑えやすい（20〜30%程度の削減につながる可能性）。施工者と直接やり取りでき、意思疎通が図りやすい。地元密着の専門業者なら小規模案件でも丁寧に対応	オーナー側で各工種の業者選定や工程調整を行う手間が増える

実績・自社施工体制・見積もりの透明性で業者を見極める

業者選びで確認すべきポイントは以下の通りです。

過去の実績は、その業者の技術力と信頼性を示す最も確実な指標です。

自社施工体制がある業者なら、責任の所在が明確で、品質管理も徹底されます。

見積もりが詳細であるほど、業者の誠実さと技術力の高さが表れています。

 

長期的な関係を築ける業者かどうかも、重要な判断材料です。

どんなに緻密な修繕計画を立てても、施工する業者次第で結果は大きく変わります。管理会社やゼネコンに任せれば手間は省けますが、中間マージンで20〜30%のコスト増は避けられません。一方、直接施工会社を選べば同じ予算でより質の高い工事が可能です。ただし、すべての直接施工会社が信頼できるわけではありません。実績・自社施工体制・見積もりの透明性——この3つで業者を見極めることが、失敗しない修繕の鍵です。

大規模修繕を成功させるために、今すべきこと

建物の劣化は日々進行しています。「まだ大丈夫」と思っている間にも、目に見えない部分で雨水が侵入し、構造体を蝕んでいるかもしれません。

修繕を先送りにすれば短期的な出費は抑えられますが、その間に失うテナント収益や、将来の補修費用の増大を考えると、結果的に損失が大きくなります。

ここでは、大規模修繕を成功させるための具体的な手順を解説します。

ステップ1：建物診断を依頼する

まずは、建物の現状を正確に把握することから始めます。

詳細な診断の重要性

外壁のチョーキング、ひび割れ、屋上の防水層の状態を専門家に診断してもらいます。「まだ大丈夫」と思っていても、目に見えない劣化が進んでいるケースは多いです。

打診調査（ハンマーでタイルを叩いて浮きを確認）や防水層の切開調査など、詳細な診断を行うことで、隠れた劣化箇所を把握できます。

事前診断に5〜10万円かかっても、後の追加費用500万円を防げるなら十分に価値があります。

当社では無料の建物診断を実施しています。劣化状況を専門家が確認し、修繕の優先度や適正な時期、概算費用をご提案します。

ステップ2：複数社から相見積もりを取る

最低3社から見積もりを取り、項目と単価を比較します。

見積もり比較のポイント

「外壁塗装一式○○万円」という曖昧な表記ではなく、「高圧洗浄○㎡、下地補修○㎡、下塗り○㎡…」と単価と数量が明記されているかを確認しましょう。

極端に安い（または高い）業者には注意が必要です。安すぎる見積もりは、下地処理の省略や塗料のグレードダウンが隠れている可能性があります。

仕様書を統一する

各社に同じ条件で見積もりを依頼するため、「仕様書」を作成します。仕様書には以下を明記します。

見積もりの透明性が、その業者の誠実さを表します。

ステップ3：実績を確認する

過去の施工実績（特に小規模ビルでの実績）を確認し、施工後の経過年数や保証内容を聞きます。

実績の質と量が、その業者に任せて大丈夫かを判断する最終的な決め手になります。

ホームページの施工事例を見て、「テナントの営業を止めずに完了させた」「工期を守った」など、小規模ビル特有の課題をクリアしているかを確認してください。

大規模修繕工事の施工実績を見る

小規模ビルの大規模修繕を始める前に知っておきたいこと｜実例で分かる適正価格と業者の選び方

「そろそろうちのビルも修繕が必要かもしれない…でも、いくらかかるんだろう？」「管理会社から提案を受けたけど、この金額は本当に妥当なの？」 小規模ビルを所有されているオーナー様にとって、大規模修繕は避けて通れない課題です。外壁のひび割れや塗装の剥がれが目立ち始めると、「このまま放置していいのだろうか

ステップ4：契約書を細かく確認する

契約時には、以下の項目が明記されているかを必ず確認します。

契約書の細かさが、トラブルを未然に防ぐ最後の砦です。

追加費用の上限を決める

「軽微な追加工事は見積額の10%まで」など、オーナーの承認なしに追加できる範囲を事前に決めておくことで、予算オーバーのリスクを減らせます。

工事保険やリフォーム瑕疵保険への加入も検討しましょう。万が一の施工不良や事故に備えることができます。

【実例紹介】タムラ塗装が手がけた小規模ビルの大規模修繕

最後、実際に問い合わせを行う前に「具体的にどんな工事を行い、いくらかかるのか？」 実際の施工事例を見ることで、修繕のイメージや依頼する修繕会社がより具体的になります。

ここでは、当社がこれまでに手がけた小規模ビルの施工事例と、その特徴をご紹介します。

CASE 1：東京都荒川区 日本語学校（3階建て）

文教施設ならではの「時間配慮」を徹底した修繕

建物概要	3階建て商業ビル（日本語学校）
工期	約3ヶ月半
費用目安	800万〜1,500万円
工事内容	外壁塗装、屋上防水工事、鉄部塗装

この事例の詳しい内容を見る

東京都荒川区　赤門会日本語学校（大規模修繕工事/防水工事/外壁塗装工事/アイボリー/ホワイト）

CASE 2：埼玉県三郷市 信用金庫支店様

営業を止めない「緻密な工程管理」とタイル美装

建物概要	小規模信用金庫支店
工期	50日
工事内容	屋上防水、外壁塗装、タイルクリーニング

この事例の詳しい内容を見る

埼玉県三郷市　朝日信用金庫　三郷支店（大規模修繕工事/防水工事/外壁塗装工事）

幅広い信頼の実績：金融機関・大使館・各種テナントビル

タムラ塗装は、高いセキュリティと品質管理が求められる施設でも多くの実績を積み重ねています。

朝日信用金庫様（計5支店）：三郷・東尾久・根岸・堀切・本所の各支店にて実施。防犯システムへの配慮や、営業を継続しながらの施工計画が評価されました。

城北信用金庫 台東支店様：営業中の外壁塗装・防水工事を、周辺環境への影響を最小限に抑えて完遂。

ブラジル大使館様：国を代表する施設での施工。厳格な入館手続きや作業エリア制限、資材の事前確認など、特殊なセキュリティ要件をすべてクリアしました。

多種多様な商業・テナントビル：

• 飲食店ビル： 近隣への臭気対策を徹底。
• 医療モール： 通院患者様への配慮（静音施工など）。
• 学習塾ビル： 授業スケジュールに合わせた柔軟な工期設定。

すべての施工事例一覧を見る

小規模ビルの大規模修繕を始める前に知っておきたいこと｜実例で分かる適正価格と業者の選び方

「そろそろうちのビルも修繕が必要かもしれない…でも、いくらかかるんだろう？」「管理会社から提案を受けたけど、この金額は本当に妥当なの？」 小規模ビルを所有されているオーナー様にとって、大規模修繕は避けて通れない課題です。外壁のひび割れや塗装の剥がれが目立ち始めると、「このまま放置していいのだろうか

タムラ塗装が小規模ビル修繕で選ばれる3つの理由

株式会社タムラ塗装は、創業40年以上、累計4,000件超の施工実績を持つ直接施工会社です。

東京都足立区を拠点に、小規模ビルから中規模ビル、商業施設、金融機関、公共施設まで、幅広い修繕工事を手がけてきました。

小規模ビルの大規模修繕において、タムラ塗装が選ばれ続けている理由があります。

理由1：テナント営業を止めない「現場対応力」

小規模ビルの修繕では、「テナントの営業を継続しながら工事を完了させる」ことが絶対条件です。当社は40年以上の経験から、営業時間外の施工調整、騒音・振動への配慮、来店客の動線確保など、テナントビル特有の課題を熟知しています。

理由2：100%自社施工による「適正価格と品質」

中間マージンを一切排除した100%自社施工体制により、同じ予算でより高品質な工事を実現します。管理会社やゼネコン経由と比べて20〜30%のコスト削減が可能です。創業40年以上、累計4,000件超の実績が、確かな技術力の証明です。

理由3：東京都東部エリアにで培った「地域密着の対応力」

足立区を拠点に、荒川区・葛飾区・江戸川区・台東区・墨田区・江東区など、東京都東部エリアでの施工実績が豊富です。地域の気候や建物特性を熟知しているため、迅速かつ的確な対応が可能です。 もちろんこれら以外のエリアでも対応しております。

信用金庫5支店、大使館といった「妥協が許されない施設」での実績が、技術力と柔軟な対応力を証明しています。

まとめ：小規模ビルの大規模修繕でもっとも大切なこと

小規模ビルの大規模修繕は、数千万円という高額な投資です。

だからこそ、正しい知識を持って、施工実績が豊富で誠実な対応をする業者を選ぶことが何より大切になります。

しかし、「相場が分からない」「どの業者に頼めばいいか分からない」という不安から、修繕を先送りにしてしまうオーナー様が少なくありません。

この記事では、小規模ビルの大規模修繕に関する疑問を、実例とデータをもとに解消してきました。

大規模修繕で失敗する最大の原因は、「情報不足」です。相場を知らずに1社だけの見積もりで契約すれば、500万円の割高請求に気づきません。劣化サインを見逃せば、補修範囲が拡大して工事費が倍増します。業者の実績を確認しなければ、3年後に塗装が剥がれて800万円の再施工が必要になります。

しかし、この記事で紹介した知識を持っていれば、これらの失敗は防げます。

適正価格で高品質な修繕を実現する鍵は、中間マージンを省くこと。同じ予算でも、直接施工会社なら、より質の高い工事ができます。

株式会社タムラ塗装は、創業40年以上、累計4,000件以上の実績を持つ直接施工会社です。

100%自社施工で、中抜きなしの適正価格と確かな品質をお約束します。

大規模修繕でお悩みの方は、まずは無料の建物診断と見積もりをご利用ください。

ご相談はお電話、お問い合わせフォーム、LINEで承っています。

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